Як проводити огляд приватного будинку перед купівлею

Купувати капітальний будинок для постійного проживання найкраще взимку чи на початку весни. Об'єкт перебуває у « робочому » стані, проте проблеми видно як у долоні. Саме в цей період ви зможете оцінити, чи тримає будинок тепло, чи справний водогін і каналізація, чи працює компанія, що управляє, або впадає на зиму в сплячку.

Як правильно проводити огляд, щоб не виявитися ошуканим? Ось на що важливо звернути увагу при покупці заміського будинку.

 

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXebKSXu8fP_HyH5W61Yx_0_ch8euejqoHXREWgitQdZIvKToT1VwmTKSdgwNeHDiLWwPyOTnARlC2gpExAjZcm5rabX8Vw2spnpoSk2D-u2ywY1kqkUUNzc9wu-dTPJl6FEuGxUOk6Mbx301pposkoDUeaE?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

Ідеальних заміських будинків на вторинному ринку немає. Але й дефекти можуть бути різні. Критичні вимагатимуть значних незапланованих вкладень, некритичні можна усунути малими силами. Власне критичних — лише два, але обидва можуть призвести до знесення будинку: це відсутність документів (будинок не зареєстрований) і сам будинок готовий розвалитися.

Факт: Некритичні дефекти можуть стати приводом для переговорів щодо зниження ціни. Критичні - про радикальне зниження ціни до значення " ділянка з комунікаціями і будинком під знесення " (якщо основна для вас цінність - локація).

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXfssAsL8Ige1FPONuUlkOmQ8xXFcbS5ZkDRK19Np6TIlNMzuVUZt7qD30eSEQN0dX45Q2LEKtbXMQUIHaPN_AJUoybzkpWpNXklIEjnNVxMTbeTLEytrIF3s3ynvrkuy9hIVL0jyItutYD-HDvmBEsSXTXw?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

ОГЛЯД БУДИНКУ ЗОВНІ

Що дивитися?

1. Відступи від меж сусідніх ділянок (мінімум 3 метри). Це особливо важливо, якщо споруди на карті кадастру немає. Ходимо ділянкою зі смартфоном у режимі навігації, уважно вивчаємо розташування будівель та звіряємо з кадастровою картою.

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXdxoKHyK5zFTwmxJ87MsOokyoGHGotprPgSa267ScO5ACIMfplyjhHtOHSGJPn2F76c_tSTZsmX-CkzPAyldqZhfHBeFatr9G6AJfGFIhtWMLyjRnoQzycaxfR-NeLm66eQUbcyzzmQmCbscK4bp0bBF03t?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

2. Ознаки довгобуду. Якщо коробка будинку кілька років простояла без даху, це точно не пішло стінам на користь. Тому придивіться уважно: недавно добудовані частини будуть виглядати новішими, ніж решта конструкцій будинку. Задайте навідні питання господарям ( « Розкажіть, хто і як давно починав будівництво » ). А потім, під час наступної поїздки, запитуйте історію будівництва у можливих сусідів.

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXfJ6nVVWHB1Po3WRnFc6CKZ_POZ5SaLTwvAm6t5prQqu9tKApTE83fDiJUJ7Ksowe3Iv5jFUf_AoorhU6NzdUDA12zFFXe4O-0YosDGJDEKFjfDll05pPx0ME933MldXNGJ738V-CMFrALXC6GuKKtGZVMG?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

3. Фундамент. Це основа будинку. Якщо з ним щось не так, то і все інше навперекосяк: саме з перекошеного фундаменту починається ланцюг критичних будівельних дефектів. Тому незалежно від того, новий будинок чи старий, оглядаємо фундамент та вимощення особливо ретельно. Тріщин під шаром штукатурки ви не побачите. Але перевірити видимі « горизонталі » та « вертикалі » будівельним рівнем – бажано. Щоправда, компактний рівень, який ми маємо, не дозволить помітити невеликі відхилення — лише серйозні. Але щоб спочатку перевірити фундамент при покупці будинку , більше не потрібно.

Що можна перевірити:

  • вертикальність фасадних стін будинку, кутів та паль;
  • горизонтальність видимої частини нижньої обв'язки, статі на терасі.

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXfDpuiGXHG4rjd7caiB_xik1OBXJZAgJqMegYJEzk7AO0fpby2GM8yOv_y2-RwvgmSbERe0lsSlOs3bpJsQWeDNcRhUlVS-WO5ZSZvRwVn2DpWp2lvRjScI7WNvqW5NG-tPpaawEOvOOAiCNlMg9LUOUD4M?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

Питання, яке відхилення від норми вважати критичним — дискусійне. Якщо будинку більше десяти років, а одна сторона « потонула » на кілька сантиметрів – це одне. Але якщо будинок відносно новий і " гуляє " в межах тих же 2 см - це тривожна ознака: швидше за все, рухи продовжаться.

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXfctjr4lZkzzM06WPanY2lBmj0Ft841ezlBgi9PDV5v7rgOZsy4u8d2hAKa7NZMrBtJt1m925eLqHxUG5z940Inq4zbhxH79Llco8Sw15NNuhCNOdL_uOy4t3cDFmz0wTvVsFLr_2JyJRohOfHR8L1VBM8I?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

Фундамент зсередини також потребує уважного огляду. Зверніть увагу на видимі фрагменти (головки) гвинтових або забивних паль. Якщо вони геть-чисто закриті облицювальними панелями, а господарі стверджують, що доступу в підпіллі немає, ви купуєте « кота в мішку » .

Якщо доступ до оголовків отримати вдалося, переконайтеся, що палі стоять вертикально (потрібний бульбашковий будівельний рівень). Відхилення видимої частини або просідання однієї-двох паль на кілька міліметрів - некритично. Але якщо просів кут чи бік будинку, або весь ряд паль « завалюється » в одному напрямку — справа погана. Купувати такий будинок точно не варто.

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXfPWBYD8NqMMILAJSvvDl3ZV2mluIpfBCBE4-iUgCz4bSMXAR9uOMt_Zl5qajFtMeGz1n6giG925JdICIxSwLPimx5EHoxgBQAPXKM_ldpSMUERae5qvn_OT_LwhdJ1kTQuMnjsuVw1ok671OcLexH-Jm6R?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

Важливо: Якщо сам будинок не новий, вас повинні насторожити « свіжі » вікна, суцільне облицювання недорогим сайдингом, і особливо-свіжоштукатурений (або фанерований) цоколь і вимощення. Можливо, ви маєте справу з маскувальним ремонтом. З'ясувати це допоможе огляд будинку зсередини.

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXeR9RA-HX1g_IIyLeK_5ZXI5gahNP3e42in0fqO3tV6Hv-1Ifo_wBLaKsYuH4Eq3YzMZqrWyCBzJFXrcv_3zmLN1g4LcgkZ5QgWS6oZ0m0BYvmykt3EHJnRNxIGuNuqqY1ixXf7EpsiypPkRWLH5SLE8z_h?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

ОГЛЯД БУДИНКУ ВСЕРЕДИНІ

Що дивитися?

Як правило, насамперед нашу увагу хочуть звернути на планування будинку , його обстановку та дизайн. Але ми недаремно приїхали купувати будинок взимку чи напровесні — у цей час легше побачити все те, про що власники не домовляють: як будинок тримає тепло, чи не сиріють стіни будинку і чи всі комунікації працюють.

Звичайно, якщо будинок готували до продажу і нещодавно у ньому був ремонт, це добре. Свіжевідремонтований будинок завжди тішить око. А ось ремонт « латками » — перша ознака того, що будівля спішно наводила товарний вигляд. Можливо, будинок виглядає міцним, а насправді готовий розвалитися.

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXcCjMKXJ_IWK-QiA-cQFHUCVlXcs5CBV4gV2Y-_o-82QwJF9EzhX4fQClI-bp6vFrOIynCHnYM_eSQGeslLL_zZCBZRJZONmQZhw0bNtzTLuFla59pPJ48S6tQIKMY4jIQVJx0QWZITScNXg5X6Hmhinr3v?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

Якщо ремонт робили поспіхом, а старі побиті грибковою пліснявою стіни освіжили новим облицюванням та шпалерами – це погано. Як перевірити стан будинку перед покупкою? Перш за все, заходимо зі свіжого повітря в будинок і відразу принюхуємося ... Перша ознака " нездорового " будинку - важкий запах плісняви ​​та затхлості. Якщо він є, можливі проблеми з вентиляцією.

Підвал. Вода в підвалі, пліснява на стінах, балки, що підгнили, і чорна підлога — тривожні ознаки. Якщо не йдеться про будинок під знесення чи реконструкцію — продовжувати огляд сенсу не має.

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXeNaVmVoNSa2EIDKvz-f_ElBCmJ87WIkpn9DqBh9rR8FBLfAIZsDfS7RJqqRI1z5doJPwW-GyubIE9CX8bAMpLW26oIA5PwjXb81vfv2mqieNl2a6NE_Q6QMv4LZ_Lkg2Y5d4WzJzWCUZxdfNWdWrAVumtB?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

Горище (мансарду) та покрівлю . Огляньте конструкції і утеплювач, що стирчить. Якщо вони вологі навпомацки — це погано, хоч і не так критично, як у підвалі. У будь-якому випадку слід зрозуміти причину. Можливих варіантів два: 1) підтікає дах; 2) накопичується конденсат.

З холодним горищем простіше, ніж із теплою мансардою: тут усі протікання як на долоні. Полагодив дах — і порядок. З мансардою, якщо вона утеплена з помилками, складніше . Джерелом підвищеної вологості та пробоїв теплоізоляції можуть бути як протікання, так і конденсат.

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXdg_s6NTCiPmdZPJyxAJ383_OXPRY8RquJ8pJNAiUiUdauLWX82Q6MfB7o3iMNk1ujZGVTZ3Lcv7qqrs07FSKOW26eU00KjusDYgmAWNH8P39Z1gc1fVIqgzm6Jx2eHaoJTpPBS3pceeDQODlB9-573-QUq?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

В обох випадках зверніть увагу на комунікації (вентканали і димоходи), що проходять через горище: на них потік бути не повинно.

Порада: Якщо будинок вам сподобався, але є підозра, що він погано тримає тепло, є сенс замовити тепловізійне обстеження: перевірити дах та стіни будинку. Але робити це потрібно в холодну пору року. І тільки в тому випадку, якщо ви задумалися про угоду перед покупкою будинку. Перед візитом фахівців із тепловізором попросіть господарів натопити будинок.

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXdyUgPBuaJJ-12zZ6g8sKgG9FXkf5kjfqpFxW506aUg7bKg7cWvxpHwYLybQKtVTMOy8K3Fum4FEsW9xc-ZLRfPYT-E_BdmbAhZJ4RRHEuqmCZCqq_LbBVB-Nl49EeWVdBTkWOr7CJHyJGgoCMCmKuuMnFq?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

Двері та вікна . Перекошені вікна і двері - ознака фундаменту, що « загуляв » . Майже всі досвідчені « доглядачі » про це знають, тому відкривають і закривають усі стулки і грюкають дверима. Відповідно, виставляючи будинок із очевидними дефектами фундаменту на продаж, власники намагаються не дати вам зайвих приводів це помітити. І перше, що наводиться у таких випадках у товарний вигляд — вікна та двері. Будьте уважні, якщо будинок старий, а двері та вікна – нові!

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXeB1PeprmhMo-XxaqsdGo6D6Jy4F2qJxJHc760zTEWDItWV5j0YFuAhz94guo9eNkZcAnG3Fgk16-OBAPxcik8NeTYSczSMCiqzcbAo9Qi_F9s3keu6VgzBHDKS3eUrU6gSVmwBZTkWKiR_xxE8Q5ATiylf?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

Підлоги та перекриття. Під двома шарами фанери можуть ховатися дошки, що засохли. Тому краще дощата підлога в кондиції « так собі » , ніж новий ламінат та акуратна плінтуса. Сходіть по хаті і потопайте - не соромтеся. Все тремтить, а в буфеті дзвенить посуд? Це свідчить про слабкі балки перекриттів - неприємний і важко усунутий дефект.

Тепер перевіряємо перепад висоти, для цього стане в нагоді будівельний рівень. На крайній випадок пошукайте будь-який м'ячик (наприклад, тенісний). Якщо він, покладений на підлогу, завзято закочується в той самий кут, подальший огляд будинку проводьте з пристрастю.

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXcycEclzfPN65Cu7VVFRk0oNFXA0-HT9yzWwk2TgZUJvD6Q0GZhi4WV9WC6Fv-c-mt3NBS-KvCohPccu8ZEPkv0TNVKBXVH-R7pLQUyR4LmTNn-skNuWIhceF3aSFsr9kD8LzQxYrFYrnzA3Guty4xmXWk?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

Стіни. Відхилення їх від вертикалі – це погано. Можливо, будинок почав завалюватися.

Не дуже хороша ознака – свіжі шпалери, наклеєні поверх гіпсокартону. Тут можливі два варіанти: ремонт виконаний фрагментами (наприклад одна кімната або одна стіна) або зроблений повний косметичний. У першому випадку все більш менш зрозуміло: на стінці були потіки — їх приховали. У другому потрібно тепловізійне обстеження, щоб переконатися, що все гаразд. Без цього рішення про покупку зимового будинку краще не ухвалювати.

Стелі. Підвісні (гіпсокартонні) або натяжні стелі в дерев'яному/каркасному будинку - вірна ознака, що об'єкт спішно наводили товарний вигляд: диму без вогню не буває.

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXfXJRdgvRQr983ssnjFbGEC9BUroV-w3sql62EHzSLqJIPdR_8TRULf69vPQlJK4k_-DbHpPTh6mAYWcFiyyIfl6DwtSkhhuofCgFvHQqZIdblt4A-oDR446K7Px8bl4Epd7HNiRc8YlEFf7pKLLl6oR3g1?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

ПЕРЕВІРКА КОМУНІКАЦІЙ

Що дивитися?

Водопровід. Дізнайтеся, звідки вода (свердловина, колодязь, магістральний водопровід) і куди йде (центральна каналізація, анаеробний септик, аеростанція біологічного очищення). Наведіть довідки про особливості зимової експлуатації водопроводу та його захист від промерзання. Можливі варіанти:

  • злив та консервація на зиму з частковим розбиранням;
  • підтримка плюсової температури в кухнях і санвузлах конвекторами, « страхування » тонких місць гріючими кабелями (дізнайтеся, скільки коштує така експлуатація);
  • автономне опалення всього будинку в черговому режимі.

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXdB7S05nNDyytnN_pnflUcQo7HlOsjAknv3TAICGeu8Gshr9Be16JqmLWPZwPpgPe-L-tytq_TBjagGnQgPAa0HF7IOyCUF3ejSYYidMvJSNJOA8Orsra0CzD5f0CVIOJtce92bbEUC_00yOt8wRVd8mEQ?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

Джерело водопостачання. Якщо будинок забезпечується водою з дрібнозаглибленої свердловини (криниці), запитайте про якість та ліміти води, чи не пересихає джерело влітку. Якщо у селищі центральний водопровід — які із ним бувають проблеми. Дві найпоширеніші: промерзання та аварії взимку та недостатній напір води при активному водокористуванні влітку. Питання щодо цього можна поставити як власнику, так і його сусідам (коли ви з ними познайомитеся).

Наберіть воду з-під крана в чисту пластикову ємність (пам'ятаєте, ми порадили покласти її в багажник?). Якщо будинок сподобався і ви вирішите продовжити знайомство – здате на хіманаліз. Звертайте увагу на такі показники, як наявність у воді марганцю та розчиненого заліза. Якщо вони більш ніж удвічі перевищують нормативи для питної води, це привід задуматися. Сучасні системи водоочищення дозволяють практично будь-яку воду довести до питного стану. Питання лише в тому, якою ціною.

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXfF_uWsnvvtc5luDeis-t7LuUTqAeJEjMEjBjotDUiQPD3O9ww0c2aSe46LkWydVv-nBYaFUb0B7ubUui3LT0Zdiij0mDp9jE-UUkmxN5k2x_ivyghXvDq5mAUQZJE2p7ynWXHO_qczIOdPABgUCeOLwJE8?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

Локальну каналізацію. Подивіться, як виглядає люк очисної споруди. Якщо із землі стирчить зелена пластикова кришка і ледве чутно булькає вода, будинок оснащений локальною станцією з аерацією. Це добре.

Якщо в кутку ділянки бетонні кільця з кришками люків, це анаеробний септик. Показання до використання таких систем — простора, висока та суха ділянка з низьким рівнем ґрунтових вод та гарною фільтрувальною здатністю ґрунтів (пісок) і не ближче 50 м від точок поверхневого водозабору.

Якщо ділянка шість-десять соток, септик із бетонних кілець, вода з колодязя, а довкола болото, — вам пропонують не будинок із міськими зручностями, а небезпечну для здоров'я та гаманця імітацію.

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXdDNm3KpJZd8itTq583FCFXuiUNmgtHTi-uvBPo2znm-9mZIS9zrYaTWFGX_CWBF-hvKmRfx8u2c8we_L43PMY8s3aKXlojt-YDB5pQqOR95jJC7dbmJzHAEsL-fU5tECeLwp5LRCWo9tgYpbxeN4jVCIo?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

Електропостачання. Перевірити проведення на першому перегляді вам не вдасться. Положення частково може врятувати тестер електророзеток: він покаже, чи вони справні, чи працює заземлення.

Попросіть запалити світло та увімкнути потужні нагрівальні прилади – які є (електрочайник, бойлер, конвектори тощо). Автомати на щитку не вибиває? Добре. Тепер гляньте на щиток із лічильником, зафіксуйте на камеру смартфона його показання.

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXePfO-m1VDrW-npnrvNkRyg7vJReM-avg5D8m5R0Jyu_crISk0jNdTERTXwUDVuoaye2jlej-LUQyrnpH_-KDuh85NYaBNg2rH2zwmPNH2WBhsc9BKYmhkIf7OOzqu0aTAEh0iSBDHKhXeNg-FLDRfIbBaq?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

Опалення. Якщо воно пічне , попросіть господарів затопити піч. Відмова - привід замислитись. Якщо опалення газове – це добре. Перевірте, чи лічильник опломбований, котел працює, а батареї теплі. Варіант типу « селище газифіковане, газ по межі ділянки, залишилося лише підключитися » вимагає поглибленого вивчення. Наприклад, чи брав ваш попередник витрати на газифікацію. Але навіть якщо газова труба заведена на ділянку, витрати на прокладання магістралі дільницею та підключення газу можуть вилитися не в одну десятку тисяч гривень. Це не повинно стати для вас несподіванкою.

 

 

 

 

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXd3PkDClYIYRB_29QATtwkHmeLI6Ezxz88ITxS56c4R_cEK3XiroQns4OrNsZO28L5djSd_Uz5Lar6y6tFBBHJf-4aOpDgxXxvBayHYD6M04tFAo9dojNVB2YCyvkajRc0zMzi2It0oMM-VHU0gSMpsvIc?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

Фотографуємо все

Навіть якщо ви не в змозі відрізнити газовий котел від холодильника, а септик від альпійської гірки, нічого страшного. Фіксуйте все, що бачите на камеру смартфона. По-перше, після перегляду кількох об'єктів у вас багато в голові перемішається, і ви забудете, де і що бачили. По-друге, фотографії можна показати досвідченим фахівцям.

Важливо: Професійні послуги фахівців з перевірки будинку перед покупкою вам таки знадобляться - коли ви знайдете об'єкт, що вам підходить. Самостійно провести юридичну чи технічну експертизу ділянки, швидше за все, буде проблематично.

https://lh7-us.googleusercontent.com/docsz/AD_4nXcorSwLhgA424V7ZGeK7eZA10QFb-UTQhir8WM2Y7oNk-Vd_UBeAJg-n086Hdn0IrRZx90cGQFy8LfT4AemrPpmNTqvkRApvvuUY5BMbkM-HCHK7UGs8EniWtq6dDB7dgPS37lxKLbwi5IlawBHhVyQ5ic1?key=YiUTns6920WK9kIJGjDNUQ

Що бажано зняти:

  • електричний щит з лічильником (в повному обсязі) – він може розташовуватися в будинку або на стовпі при вході на ділянку;
  • все інженерне обладнання: котли, бойлери, поверхневі насоси, оголовки свердловин та колодязів, люки системи каналізації;
  • показання лічильників (всіх, які є: вода, газ, електрика);
  • останні квитанції про оплату послуг за лічильниками — дізнаєтеся, чи немає заборгованостей і прикинете, скільки коштує експлуатація будинку, до якого ви прицінюєтеся;
  • титульні листи правовстановлюючих документів (теж які є: договори наслідування, купівлі-продажу і т.п.) - вони вам знадобляться, щоб перевірити будинок перед покупкою (в онлайн -джерелах). Це особливо важливо, якщо в будинку непроста історія : були обтяження, суперечки тощо. 

Важливо: Будьте ввічливі та доброзичливі. Не намагайтеся торгуватися на місці і посилено вишукувати недоліки об'єкта в надії збити ціну. У цьому випадку ваші шанси домовитися з продавцем стрімко падають: ви поїдете шукати новий об'єкт, а він — іншого покупця.