Що може піти не так під час будівництва "каркасника"

Здається простота і доступність раз у раз грають з технологіями каркасного домобудування злий жарт. Так сталося і цього разу. Після торішнього локдауну та закриття кордонів інтерес споживача до доступних швидкозведених будинків зріс у рази. І ринок будівельного підряду виявився до такого розвитку подій не готовим.

Як результат — людей на будівництві не вистачає, на роботу готові брати будівельників без досвіду. Ресурси з оголошеннями про працевлаштування наповнені запрошеннями на роботу менеджерів з продажу, теслярів на каркасні будинки та готових бригад на об'єкти. У мережі також є чимало пропозицій «пройти онлайн-курси проектувальників каркасних будинків та навчитися заробляти». Для майбутнього домовласника все це означає, що можливість зустріти неписьменного підрядника зросла в рази.

ЯК БУДУВАТИ, ЩОБ НЕ ПІТИ У МІНУС

Для початку визначтеся, який спосіб побудови каркасного будинку вам підходить. Найчастіше виділяють три варіанти

будувати за типовим проектом силами компанії, що продає проект;
купити готовий проект і знайти підрядника;
проектуємо та будуємо за індивідуальним проектом.

Кожен має свої темпи реалізації, архітектурні особливості та підводні камені.

1: «Швидкий будинок» за типовим проектом

Знайти компанію, що спеціалізується на будівництві за типовими проектами, вибрати варіант, що сподобався, внести передоплату (як правило, в розмірі близько 70% договірної ціни), іноді навідуватися на будівництво і терпляче чекати результату .

Проекти: Що називається народні, на базі одно-, дво- та півтораповерхових (з мансардою) дачних будинків 6х6 та 6х9 метрів. Однак в останній рік у цьому сегменті з'явилися двоповерхові будинки з другим світлом та просторі одноповерхові будинки з малосхилими покрівлями.

Народний проект це і плюс, і мінус: з одного боку, він популярний, розтиражований і відточений - зіпсувати важко. З іншого боку, не варто розраховувати на індивідуальний підхід. До того ж такі проекти та спосіб будівництва рішуче не підходять для ділянок зі складним рельєфом, поганою геологією та перепадами висот.

Терміни: У більшості випадків декларується не більше місяця (простий проект) або двох (складний проект: місяць - силовий каркас під дахом, місяць - зовнішнє та внутрішнє оздоблення). Але в житті як пощастить.

Хто будує: В основному, малий та сімейний бізнес, вільні бригади. Є компанії, які ведуть десятки об'єктів та мають свою виробничу базу з виготовлення домокомплектів. При цьому те, що називається заводським домокомплектом, часто є набором напиляних у розмір основних будівельних деталей (стійок каркасу, крокв і т.п.). На будівництвах працюють бригади із двох-трьох людей.

Умови: Стандартний варіант - передоплата у розмірі 70% ( " на закупівлю матеріалів " ), решта - за фактом готовності.

Ризики: Внісши чималу передоплату, ви ризикуєте загрузнути в судових розборках із суб'єктом, з якого і взяти нічого.

Слабке місце: Поспіхом укомплектовані в умовах буму та дефіциту робочої сили будівельні бригади.

2: Будівництво за готовим проектом із залученням підрядника

Проекти: За основу беруться готові проекти, на базі яких проектувальник створює індивідуальний.

У цьому випадку ви можете розраховувати на цікаве архітектурне рішення і навіть будувати об'єкт, вписаний у складний ландшафт.

Терміни: У середньому близько півроку. Але в реальному житті залежить від вашої швидкості прийняття рішень.

Хто будує: Також малий та сімейний бізнес у форматі ТОВ, заточений на проектування та комплексне управління будівництвом. До відповідальних робіт залучаються субпідрядні організації.

Умови: договір на проектування, потім окремі договори підряду (додатки до основного договору) на різні види (етапи) робіт. Поетапна оплата за схемою: 70-80% передоплата за цим видом робіт, частина, що залишилася, — за фактом приймання. Якщо підрядник не справляється із зобов'язаннями, у вас є можливість розірвати договірні відносини.

Ризики: Індивідуальне проектування часто експеримент за рахунок замовника. Проектувальники, орієнтовані на « великі » будівництва, не завжди мають специфіку малого заміського будівництва.

3: Проектуємо і будуємо за своїм проектом

Не означає, що ви малюватимете проект на зошитовому аркуші в клітку, самі розвантажуватимете дошки і працюватимете на даху. Йдеться про те, що ви самостійно керуєте будівництвом, взявши на себе функції виконроба і залучаючи виконавців на важкі роботи, що вимагають кваліфікації.

Проекти: Відповідають вашим амбіціям.

Найбезпроблемніший варіант для такого способу будівництва – одноповерховий будинок-квартира з утепленим верхнім перекриттям, холодним горищем та малосхилим покрівлею. При цьому будинок може бути не маленьким.

Терміни: « Будуємо самі » - найдовший спосіб будівництва. Одноповерховий будинок з оздобленням ви, не напружуючись, зведете за півроку. У той же час, як показує практика, найчастіше самозабудовники « підвисають » на другому рівні: висотних та покрівельних роботах, утепленні та оздобленні мансарди.

Хто будує: Ви купуєте готовий проект/замовляєте індивідуальний/проектуєте самі. Потім купуєте матеріали та залучаєте підрядників на кожен етап будівництва. Як такі можуть бути спеціалізовані підрядники (наприклад, бригади теслярів або покрівельників) або бригади з рукастих сусідів. За наявності часу частину робіт (в основному обробку) можна виконати самостійно.

Ризики: Якщо ви здатні на системний підхід, контролюєте роботу найнятих підрядників і обережно розраховуєте свої сили, ризики мінімальні. Але дилетантизм криється у деталях: помилках у монтажі вузлів, купівлі неякісних матеріалів, неправильному підборі кріплення тощо.

Як правильно?

Найголовніше правило (незалежно від обраного способу будівництва): спочатку проектуємо - потім будуємо. Точніше, так: спочатку проектуємо / обираємо проект / вважаємо, потім будуємо / укладаємо договір із підрядником. На папері можна змінити все – на об'єкті буде набагато складніше.

ЯК ЗНАЙТИ ТА ПЕРЕВІРИТИ ПІДРЯДНИКА

В інтернеті

Мережа сьогодні наповнена однотипними сайтами з пропозиціями каркасних будинків під ключ. Однак, якщо на сайті присутній каталог із десятків (а часом сотень) картинок-проектів, кілька захоплених відгуків задоволених новоселів і портфоліо побудованих об'єктів з вражаючим географічним розмахом — швидше за все, на цей ресурс не варто витрачати свій дорогоцінний час.

Завдання такого сайту – ініціювати ваше звернення (принести лід) до продавця. У свою чергу, завдання продавця - усунути вас на укладення договору (злити лід / " теплого " клієнта підряднику) і отримати свій відсоток. Завдяки такому ланцюжку, в якому ніхто ні за що не відповідає, у вас з'являється вірний шанс опинитися в руках завжди дуже переконливих, але не порядних і компетентних у будівництві суб'єктів. Тому якщо сподобався сайт, зверніть увагу на два моменти.

Блоги та сторінки ймовірного підрядника у соцмережах. Що на них? Якщо конкурси, розіграші, відфотошоплені будиночки з каталогів, меми з котиками та фото з вечірок — найімовірніше, це вільний маркетолог, відірваний від реалій будівництва. Якщо на фото — етапи будівництва реальних будинків — з'являється шанс, що це саме той підрядник, який вам потрібен.
Географія об'єктів, що будуються — вона повинна збігатися з вашою. По-перше, це означає, що підрядник знайомий зі специфікою вашої території. А по-друге, у вас є можливість подивитися, які будинки цей підрядник збудував чи будує у сусідніх масивах. І дізнатися, чи задоволені співпрацею його контрагенти.

За рекомендацією Досвід підказує, що рекомендації задоволених сусідів — найправильніший шлях для пошуку підрядника. Але й тут треба бути насторожі.

Погана рекомендація: « У мене є крутий однокласник, який будує каркасники. Ось його телефон/профіль у соцмережі » .

Хороша рекомендація: Ось хлопці з будівельної компанії, вони вже третій будинок будують у нашому масиві. Можу познайомити з виконробом / менеджером / власником » .

РЕЙТИНГ ПОМИЛОК

Майбутні замовники готові годинами вивчати планування та оздоблення, віддаючи на відкуп підряднику технічні питання. Найчастіше просто не знаючи, на що звертати увагу на стадії проектування/узгодження проекту. Ось які помилки зустрічаються найчастіше.

1. Проект без нормального фундаменту

Вважається, що каркасний будинок легкий і невибагливий до фундаменту. Це дійсно так. Тому і підрядники, і замовники розслаблюються. Приїхали — закрутили і обрізали гвинтові палі за рівнем — звели каркас і дах.

Швидше за все, легка конструкція нікуди не поїде . А ось що буде з нею через пару-трійку зим, коли будинок буде навантажений оздобленням та обстановкою – вже питання. Пам'ятайте: 1. Фундамент – це окремий розділ у проекті. Стережіться проектів «без фундаменту». 2. Підготовка основи та будівництво фундаменту - це окремий договір (додаток до договору) та окремий акт здачі-приймання. 3. Перед початком проектування треба провести геологічні дослідження (контрольне буріння). І тільки потім, на підставі досліджень проводяться необхідні заходи щодо підготовки основи (виторфування, створення піщаної подушки, дренаж).

2. Неправильне розташування будинку по сторонах світу

Типова помилка з розряду " вчасно не подумали " , характерна для покупців готових проектів та каркасного " швидкобуду " . В результаті замість сонячної тераси влітку є годівниця для комарів, а взимку — кучугура.

3. Недостатній тепловий захист

Будівельники швидких будинків іноді закладають у проекти недостатню товщину утеплювача. Аргумент: «Усім так будуємо, ніхто не скаржився» .

Будівельні організації, що працюють на умовах поетапної оплати - навпаки, мають звичай пропонувати замовнику надмірне утеплення. При цьому некваліфіковані виконавці, які плутають пароізоляцію з вітрозахистом, можуть зустрітися у будь-якому сегменті.

Наслідки таких помилок виявляються не відразу: після кількох сезонів зимової експлуатації утеплювач намокає, а будинок перестає тримати тепло.

Важливо: Визначтеся із товщиною теплоізоляції, а також вивчіть конструкцію «пирога» теплозахисту стін та перекриттів, запропоновану проектувальником.

3. Неправильний розрахунок несучої здатності балок перекриття

Підлога, яка коливається при ходьбі - наче й дрібниця, але неприємна: створює відчуття будинку, який ось-ось розвалиться. Тому якщо в будинку є просторі приміщення завширшки більше трьох метрів, оцініть, як у проекті пропонується укладати балки перекриття.

Часто в каркасному будівництві балки перекриття (вони ж лаги підлоги) виконують з дошки, що поставлена на ребро, природної вологості 200х150 мм або 150х50 мм з кроком 590 мм. Досвід показує, що якщо ширина прольоту (відстань між точками опори таких балок) більше трьох метрів, підлога батут і провисання майже гарантовані. Більш надійний варіант - балки із бруса або складові, зі згуртованих дощок. Це також момент, який бажано вирішити на стадії проектування.

Договірні відносини

Робота без договору або за договором із розпливчасто прописаними термінами та зобов'язаннями сторін може обернутися взаємним розчаруванням. При цьому будівництво - справа масштабна, майже завжди є елементом непередбачуваності, тому все передбачити складно.

Оптимальний варіант співпраці — спочатку договір на проектування, в результаті якого отримуємо узгоджений проект та укрупнений кошторис. Потім договір підряду на виконання будівельних робіт з поетапним авансуванням у розмірі 70–80%, прийманням та остаточним розрахунком за кожним етапом.

Ось можливі варіанти розбивки за етапами:

фундамент,
силовий каркас, покрівля;
теплий контур (утеплення, встановлення вікон та дверей);
зовнішнє оздоблення (облицювання фасадів);
внутрішнє оздоблення.

Важливо: Авансуйте наступний етап будівництва лише після того, як прийняли попередній.