Приймання квартири в новобудові

Отже, будинок зданий Держкомісії, представники забудовника запросили вас на огляд нової квартири та поспішають із підписанням акту здачі-приймання. Але не варто поспішати, спершу треба все перевірити. Спеціально для вас ми склали чек-лист, що дозволяє нічого не забути та прийняти нову квартиру без стресів.

Закон на вашій стороні

Що потрібно знати: Не варто нервувати під час приймання. Навіть якщо ви щось не побачили, час у вас є: якщо в процесі експлуатації будуть виявлені приховані дефекти (наприклад, у стінах з'явилися тріщини, штукатурка почала відшаровуватися), це, як і раніше, зона відповідальності забудовника та керуючої компанії.

Якщо ви тільки в процесі експлуатації виявили, що стяжка підлоги горбата, вікно або двері встановлені з перекосом - це також гарантійні випадки. Залучити забудовника до відповіді, коли квартиру вже прийнято, — складніше, але немає нічого неможливого. Але встановлювати вікна і двері, а тим більше ремонтувати стяжку підлоги бажано до того, як ви поклеїли шпалери, завезли меблі і розставили книги по полицях. Тому краще перевірити все це під час приймання квартири від забудовника . І вирішити всі питання, що називається, не відходячи від каси, поки стіни голі.

Важливо: Унітаз, що тріснув, скол шпону на двері, розбите скло та інші дефекти, які можуть зійти за пошкодження, отримані в процесі експлуатації, — негарантійні випадки. Вам, швидше за все, не вдасться довести, що двері обдерли саме оздоблювальні машини, а не недбалі вантажники, коли заносили в кімнату шафу. Тому перше, на що потрібно дивитися при прийманні, навіть якщо ви поспішайте, це можливі механічні пошкодження.

Кого взяти на приймання

Залежить від типу, класу та історії об'єкта, а також якості обробки вашої квартири. Ми виділили три рівні перевірки.

1. Перевіряєте самі

Якщо квартира з демократичним оздобленням під ключ у районі масової забудови (можна заносити меблі та жити), а ваш час обмежений.

2. Перевіряєте з фахівцем (наприклад, другом-будівельником)

Якщо:

квартира з передчистовим або чорновим оздобленням «від будівельників»;
квартира купувалась за акцією «оздоблення в подарунок». У таких ситуаціях розслаблені всі: і представники забудовника, і самі новосели: дарованого коня в зуби не дивляться. Насправді ви за подарунок чесно заплатили, тому контроль потрібен.

3. Потрібна професійна експертиза

Якщо:

будинок, у якому ви купуєте квартиру, з непростою історією: у минулому довгобуд, у проект вносилися зміни, роботи то зупинялися, то відновлювалися, здавання Держкомісії супроводжувалося авралом. До речі, «важкі» проекти зустрічаються й у шановних забудовників із гарною професійною репутацією;
квартира з покращеною комплектацією та декларованою забудовником дорогою обробкою. По-перше, не факт, що залучені забудовником бригади обробників нічого не зіпсували. По-друге, можливі не відображені у проекті заміни дорогих матеріалів більш доступними та менш якісними аналогами;
нетиповий малоповерховий проект: практика показує, що саме в цьому сегменті через низьку ціну «вхідного квитка» найчастіше трапляються некваліфіковані забудовники, тому кількість серйозних недоробок може зашкалювати.

Факт: Якщо ви « дружите » з будівництвом та оздобленням, можете « попрацювати » на прийманні квартири в новобудові самостійно. Якщо ні, то краще скористатися послугами спеціалізованих організацій або приватників.

Найпоширеніші дефекти

Насправді їх багато, але перерахуємо найпоширеніші і досить критичні, на які потрібно звернути увагу під час огляду квартири. Механічні пошкодження вікон, дверей, зовнішніх кутів.

« Підбита » сантехніка.
Дефекти стяжки підлоги.
Неприпустимі перекоси під час встановлення вікон.
Перекоси стін за висотою.
Неправильно підключені або не підключені електророзетки.

ЯКЩО ПЕРЕВІРАЄТЕ САМІ

Що взяти з собою

Паспорт та документ з характеристиками квартири, яку ви купуєте (старий добрий договір пайової участі, договір купівлі-продажу тощо). Звичайно, якщо представники відділу продажів вас знають в обличчя, паспорт можуть не спитати. Але краще перестрахуватися: бо масове підписання актів майже завжди аврал. І плутанини, коли людина « приймала » не свою, а таку саму сусідську квартиру, таки трапляються.

Гарний ліхтарик — ми б не розраховували на студійне освітлення всіх закутків (можна, звичайно, користуватися камерою смартфона, але незручно) .
Якийсь компактний електроприлад, щоб перевірити розетки (наприклад, зарядний пристрій для мобільного телефону) та електричну лампочку (теоретично, у кожній кімнаті повинні бути, на практиці — не завжди). Якщо є, тестер для розеток.
Бахили та взуття на м'якій «кросовочній» підошві.
Рулетку (якщо ви стурбовані питаннями ремонту та переїзду, вона завжди має бути під рукою).
Компактний бульбашковий рівень-рівень (краще прихопити, не потрібно розраховувати, що на будівництві вам його дадуть).

Порада: Людина, що дістає з портфеля недорогий бульбашковий рівень з будівельного супермаркету, зазвичай викликає недобру посмішку у профі. Як зрозуміти, що такий рівень не бреше? Дуже просто: покладіть його на горизонтальну поверхню так, щоб бульбашка виявилася посередині. Поклали? Тепер розгорніть його на 180 градусів. Бульбашка на тому ж місці? Чудово! Ваш рівень – правильний.

Оглядайте квартиру не від приміщення до приміщення, а строго за наведеним нижче чек-листом (спочатку всі вікна, потім усі двері і т.д.) Так менше шансів пропустити щось.

Перед оглядом озброїться блокнотом та ручкою. І одразу (!) вносите в блокнот виявлений дефект, щоб нічого не забути. Потім перенесете в оглядовий лист (якщо забудовник немає спеціального бланка, можна заповнити його в довільній формі).

Приймання

квартири з чистовою обробкою - досить складна робота. Обов'язково огляньте всі видимі поверхні щодо механічних пошкоджень, інше (геометрія, витяжка, електрика і сантехніка) — по можливості.

Отже, на що звертати увагу при прийманні квартири .

Вікна

Уважно огляньте склопакети по всьому периметру на предмет сколів, тріщин та подряпин. Особлива увага на кути: тріщини найчастіше «ростуть» саме з них.
Відкривайте та закривайте вікна: стулки повинні відкриватися плавно та без зусиль. Перевірте, чи не дме зі щілин (замість тепловізора ваші пальці). Якщо арматура потребує регулювання, не забудьте відзначити.
Обстежте рами та підвіконня на предмет подряпин. Також відзначте.
Взятий із собою рівень допоможе навіть перевірити вікна при прийманні квартири. В першу чергу - горизонтальність підвіконь і вертикальність установки рам (загалом при установці вікон та дверей допустимі відхилення не більше 2 мм на 1 м. Якщо вам здається, що воно більше, - зауважте). Після того розберетеся, наскільки це критичний для вас дефект.
Перевірте, як працює зсувна огорожа балконів та лоджій. Без заїдань та люфтів? Чудово!

Тепер закрийте всі вікна (нам не потрібні протяги) і приступайте до обстеження дверей .

Не пропустіть жодної.

Перевірте, щоб двері плавно відчинялися і зачинялися, не зачіпаючи об коробку і поріг.
Попрацюйте дверною ручкою: вона не повинна бовтатися і випадати. Засувка повинна спрацьовувати без люфтів та зусиль. Якщо щось не так, не забувайте наголосити.
Уважно огляньте полотна, коробки та наличники на предмет пошкоджень.
Оцініть, як встановлені самі двері. Зазори між дверима і коробкою рівномірні по всій довжині. Відстань від нижнього краю дверей до підлоги (за наявності фінішного покриття) – 5 мм, двері санвузлів (якщо без вентиляційної решітки) – 12 мм.
Також перевірте рівнем відхилення полотна та коробки від вертикалі та горизонталі (нагадуємо: не більше 2 мм на 1 м).

Стіни

Стіни, обклеєні шпалерами, обстежте на предмет бульбашок, непроклеєних кутів, стиків.
Обштукатурені та пофарбовані стіни візуально оцініть на предмет видимих нерівностей, потік і непрофарбування.
Всі внутрішні кути - на предмет можливих мікро-і просто тріщин, зовнішні - в першу чергу на предмет ударних пошкоджень (ще раз нагадуємо: все, що не подобається, - відразу в блокнот, потім забудете).
Якщо перевіряєте рівнем вертикальність стін, то відхилення більше 2 мм на 1 м вже привід, взяти їх на замітку.
Облицювальну плитку в кухні та санвузлах простучите твердим предметом (але не знайденим на чорних сходах ломом або кувалдою - розколете). Зміни характеру звучання свідчать про порожнечі та відшарування. Це непорядок.

Підлоги

Якщо на підлозі ламінат, ходіть по ньому дрібними кроками, слухайте, щоб не стукав і не рипів (саме для цього ми рекомендували вам одягти взуття на м'якій підошві). Опустіться на коліна та обстежте замкові стики: вони не повинні розходитися.
Обстежте всі без винятку плінтуси та поріжки: по-перше, їхнє примикання до підлоги та стіни (без щілин), по-друге, як встановлені (і чи встановлені) всі заглушки та кутові елементи, по-третє, акуратно перевірте, чи не бовтаються чи вони (самі плінтуси та комплектуючі).
Перевірте горизонтальність підлоги рівнем, будь-які відхилення відмічайте, потім розберетеся, наскільки це критично.
Керамічну плитку простучити (наприклад, дерев'яним бруском). Звук має бути однаковим, порожнеч не повинно бути.

Стелі

Просто підніміть очі нагору та уважно огляньте на предмет потік, непрофарбування, бульбашок. Цього достатньо.

Санвузол

1. Не поспішайте вмикати воду. Спочатку огляньте всі видимі скупчення труб на предмет потік, калюж та мокрих стиків (потім буде не розібратися, чи дійсно підтікають, чи це просто конденсат).

2. Всіх емальованих та фаянсових « друзів » огляньте на предмет можливих відколів та тріщин (нагадуємо: це негарантійні випадки). Акуратно спробуйте похитати-похитати ванну, унітаз, змішувачі (хитатися і хитатися не повинні).

3. Ну ось, тепер можна включати воду (гарячу та холодну поперемінно) і насолоджуватися шумом у повітряних трубах. Оцінюємо натиск, швидкість заповнення бачка, що змиває, і чи не течуть крани після закриття.

4. Деякі порадники пропонують перевірити не лише комунікації , а й гідроізоляцію стяжки. А як? Лити воду на підлогу? Обійдемося без цього. Оцініть якість укладання плитки візуально (шви повинні бути акуратними та затертими, без перепусток). Особлива увага – кутам. Ухил підлоги із керамічної плитки бажано перевірити рівнем. Якщо він до центру та до вбудованих у підлогу зливних трапіків — добре. У кути — непорядок: накопичуватиметься вода.

5. Ну от тепер можна плитку простукати.

Кухня

1. Так само, як і в санвузлі, огляньте труби, простучи плитку, перевірте якість її укладання і ухил підлоги (якщо він завалюється до кутів - непорядок).

2. Перевірте, чи працює витяжка: додайте до вентиляційної решітки аркуш паперу: він повинен « прилипнути » . Трапляється, що вентканал просто завалений будівельним сміттям, справа життєва, усунути легко. Але якщо ви вчасно цього не помітили і почали посилено готувати, кухня швидко досягне кондиції « дуже б/в » : може знадобитися ремонт, вартість якого вам ніхто не відшкодує.

Опалення

У несезон - не перевірити. У сезон дивіться, чи не підтікають радіатори. Будь-якої пори року оцінюйте, чи вони встановлені і чи немає заломів на трубах, що підводять. Про всяк випадок уточнимо: від підлоги радіатори всіх типів мають бути встановлені на відстані не менше 60 мм, від низу підвіконня – не менше 50 мм, від поверхні штукатурки стін – від 25 мм.

Електрика

При « лайтовому » огляді достатньо переконатися, що розетки і вимикачі стоять рівно, не випадають зі стін і працюють. Програма мінімум – використовувати зарядник від мобільного пристрою. Адже якщо при монтажі прихованої проводки електрики щось пропустили, зрештою не буде знайти.

Це все, що ви можете собі дозволити під час самостійного огляду. Якщо квартира невелика, стіни візуально рівні та не треба простукувати плитку, можна вкластися хвилин за сорок.

ЯКЩО ПЕРЕВІРАЄТЕ З ДРУГОМ-БУДІВЕЛЬНИКОМ

Що взяти з собою

Двометрове правило з пухирцевим рівнем.
Будівельний косинець.
Будівельний рівень класу " профі " .
Тестер для електророзеток (допоможе визначити не тільки наявність напруги, а й заземлення, а також чи не переплутані « нуль » із фазою).
Дерев'яний брусок - для акуратного простукування штукатурки, плитки та стяжки (не молотком їх лупити).

Що дивитись

Все, що й у попередньому випадку.
Перевірте поверхні стін двометровим правилом. Просвіти більше 2 мм на двометровій ділянці – це неякісна робота, якщо забудовник декларує покращену якість обробки. Такі дефекти бажано змусити усувати представників забудовника, доки вони не пішли з об'єкта.
Ретельно огляньте та простукайте бетонну стяжку. На ній не повинно бути напливів, горбів, порожнин, пухких ділянок, а також просвітів понад 2 мм. Усунути дефекти стяжки - витратний та трудомісткий захід. А брак трапляється часто. Тому увага, увага та ще раз увага.

4. Ретельно огляньте електрику. Окрім перевірки працездатності розеток, перевірте ще заземлення, а також схеми підключення (тільки спеціальним тестером). Буває, що у розподільчому щитку щось наплутали, і, наприклад, лінію кімнатних розеток підключили до групи кухонних автоматів).

ЯКЩО РОБИТЕ ПРОФЕСІЙНУ ЕКСПЕРТИЗУ

Укладаєте договір на допомогу у прийманні та отримуєте повну відомість виявлених дефектів. Експерти застосовують у роботі професійне обладнання (тепловізори, молоток Кашкарова, лазерні далекоміри та будівельники площин, анемометри, вологоміри тощо). Вони вивчать проектно-кошторисну документацію та звірять із тим, що побачили.

ПІДПИСАННЯ АКТУ ЗДАЧІ-ПРИЙОМУ

Якщо недоліків не виявлено, можна підписувати акт приймання, отримувати ключі та розпочинати процес оформлення права власності.

Під час підписання акта не забудьте одержати схеми розведення комунікацій, паспорта приладів обліку та встановленого обладнання.

Також зафіксуйте показання приладів обліку. А якщо ні, то можуть змусити заплатити за те, що витрачено до вас.

А якщо є претензії?

Якщо виявлено недоробки, підписуйте акт огляду та перелік виявлених недоліків у двох примірниках (на них має бути дата та підписи сторін).

Забудовник повинен усунути недоробки у двомісячний термін та знову запросити вас на підписання акта приймання. Але як правило, так відбувається при прийманні квартири в новобудові без оздоблення або передчистової обробки.

А якщо квартира з оздобленням? — запитаєте ви, що шпалери обдеруть, стіни підрівняють і обклеять знову? Так не буває (ну майже не буває).

У законі прописано: покупець має право не підписувати акт прийому-передачі, лише якщо квартира непридатна для проживання. Тобто, має істотні недоліки: наприклад, зі стелі капає вода, не працює опалення, на голову падають цегла та штукатурка, а зовнішні стіни зроблені на просвисті. Такі недоліки забудовники зазвичай усувають без питань. Також майже без питань змінюють биту сантехніку, пошкоджені двері, склопакети зі сколами. Ті, хто дорожать репутацією, підправлять горбату стяжку підлоги, стіни, підготовлені до чистового оздоблення, або перефарбують плямисту стелю.

Але при несуттєвому шлюбі (нерівно укладена плитка, криво поклеєні шпалери, незначні перепади по висоті) ухилитися від підписання акта прийому-передачі ви не зможете.

Підписуйте з застереженнями

Допустимі відхилення по оздоблювальних роботах, на які ми посилалися вище, перераховані в СНіП 3.04.01-87. Але там зазначено, що цей документ має рекомендаційний характер. Тому за відсутності « несумісних із життям » дефектів із підписанням акту можна й не тягнути. Він ніяк не скасовує зобов'язань забудовника щодо усунення недоробок у рамках гарантійних зобов'язань.

Важливо: Вимагайте внести до акта пункт про те, що об'єкт прийнято з недоробками, перерахованими у відповідному переліку програми (готуємо додаток). І виключити пункт, що сторони не мають фінансових претензій. Найчастіше вам підуть назустріч: забудовник теж поспішає. Якщо представники

незгодні з такою редакцією акту, можна його не підписувати.Але доведеться підстрахуватися: а саме, прийшовши додому, написати та відправити (замовним листом із повідомленням та описом) заяву, що ви відмовляєтеся підписувати акт прийому-передачі без зазначених пунктів, просіть внести відповідні зміни, і як тільки їх буде внесено – підпишете.

Якщо забудовник не поспішає, нагадуйте про себе офіційними запитами-зверненнями. Якщо кількість недоробок зашкалює, запрошуйте експертів і вирішуйте питання в судовому порядку, вимагаючи або усунення дефектів, або компенсації коштів на їх усунення. Хоча це, звісно, теж крайній випадок.